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南山集团神秘王国:半年兼并40个村庄 村民称全违法

2013-07-20 13:55:54  来源:中国经营报  作者:  个评论  点击数:

  编者按/南山集团,一个位居中国企业500强的超级大村,其多年来在地方政府的支持下,依靠强行兼并50多个龙口境内的行政村庄,以极低的代价获得了发展扩张所需的土地资源,用以发展房地产、高尔夫、旅游、铝业以及航空等庞大的产业体系。其独特的村企合一模式成为继天津大邱庄、江苏华西村之外一个更加特殊的“独立王国”,而其掠夺式扩张和程序非法所带来的发展原罪为当地造成了巨大的矛盾对立和危机积累。家长威权性质的强硬管理也和现代法制和企业理念显得格格不入。《中国经营报》记者历时月余,试图揭开这个神秘王国的一角。

  南山航空产业园“兼并制造”

  6月底的一天,吴启明(化名)站在自家的果园里,看着那些种植了多年的果树,满脸无奈和愤怒:“这片地过段时间就被南山集团征收了。”他是山东龙口市黄山馆镇的村民,几个月前,他和乡亲们位于206国道以北,靠近海边的耕地和宅基地就已经被当地的南山集团强行征收,现在他和很多被征地的村民一样,经常就住在果园里,南山集团给村民们建设的安置房据说要到年底才能完工。

  按照前来征地的南山集团的说法,他们以后就是南山的人了,南山将负责他们的住房、就业、养老等保障和安排。村民们向记者表示,结果南山集团利用自己强大的保安队伍保证了征地拆迁的顺利进行,反对的村民被轮番地恐吓殴打,最终村民们只得选择了顺从不言。

  如今,整个黄山馆镇已经被南山集团规划为其航空产业园的所在地。黄山馆镇境内,国道206以北的区域已经全部被铁丝网围住,东西向沿着206国道长达10公里,外人不得入内,据说那里正在建设一个飞机场,远远的能够看到高高的塔台已经建成。

  而南山集团和龙口市政府部门对这上万亩耕地的征用建设手续却讳莫如深。

  强征黄山馆镇

  黄山馆镇位于龙口市西南部,龙口、招远、莱州三市交界处,是历史上有名的“古驿站”。根据目前龙口市政府网站上对黄山馆镇的描述,其西临渤海湾,北靠龙口经济开发区,镇域总面积28.44平方公里,辖21个行政村,人口1.1万。

  从2013年3月20日之后,黄山馆镇下辖的14个行政村陆续被“合并”,这一工作由南山集团主导,而剩下的7个行政村也将在下一阶段被南山兼并。

  据《中国经营报》记者了解,和广为人知的华西村类似,南山集团也是一家村企合一的大型民营股份制企业集团,位居中国企业500强,是山东省的明星企业,更是龙口市的支柱型企业。20多个居民社区、60多家企业的规模,使得南山集团已经占据了整个龙口市辖区面积的很大一部分,成为一个巨无霸式的“超级大村”。

  今年2月27日,南山集团把拆迁说明发给黄山馆每户居民家中,2月28日,就到村民家里量房子,准备拆迁。吴启明等村民收到的这份名为《关于黄山馆镇迁村并点有关情况的说明》的宣传文件中,这样描述:“为优化产业布局,加快产业升级,南山集团已与中关村发展集团达成初步意向,将合作在黄山馆镇规划建设山东中关村南山航空产业园,为彻底解决规划区内村民的就业、居住、养老和长期生活保障问题,我们将结合新型城镇化建设,对黄山馆镇相关村庄进行迁村并点,妥善安置村民集中居住……”

  一同发给村民的还有相关的迁村并点方案和相关政策,以及迁村并点之后,南山集团提供的福利待遇的说明。

  但是村民们对这样的兼并表示,“之前连个会都不开,每家发一份通知和说明,上面连个章也没有,还写着‘仅供参考’。”一位已经被强制征地的村民对记者说。

  记者获得了上述说明文件,最上面一行写有“内部资料仅供参考注意保存”的字样。按照其载明的迁村并点方案,对于黄山馆镇的迁村并点分两期实施,第一批搬迁范围包括黄山馆一村、二村、三村、四村、店子村、隋家、马家、姚家、大泊子村、臧各庄村十个村庄范围内的所有住户,以及已合并的人工岛料场4个村,共14个村,3808户,9551人。第二批搬迁范围为剩余的7个村。

  据村民们介绍,当初给大家搬迁的最后期限是3月20日,之后就要进行强拆。6月底,记者在黄山馆镇看到,一大片建筑工地已经出现在黄山管镇政府以南的区域,村民们告诉记者,这里正在建的就是新的安置社区,原来这片区域是黄山馆一村、二村、三村、四村、隋家村及店子村六个村的村址。

  根据村民们的介绍,此次迁村并点进行的相当“顺利”,“谁敢不搬啊!”一位村民说,“你要敢说句不满的话,南山集团的保安就请你到拆迁办公室威胁殴打。警察接警后都不出警,当地政府成了哑巴,一点声音也没有。”

  兼并之后

  现在,黄山馆镇辖区206国道以北延伸至渤海的大片土地,已经被铁丝网围起来,外人无法入内。据说那里正在修建一个旅游观光公务机的飞机场,“那是 10个村的耕地啊,有一万多亩,而且都是小麦亩产千斤以上的好地。”一位村民惋惜的对记者说。而据记者了解,那些耕地被征收的时间比这次的迁村并点还要早,发生在2011年,当时就是强行征收的。

  记者在206国道旁远远的看到,在那片空旷的土地上,已经有机场塔台模样的建筑耸立其上,而大部分区域则被沙土覆盖。“其实机场跑道什么的都已经修好了,去年年底,为了应付上级检查,对付国家的遥感和航拍,把建成的机场跑道、草坪用黄沙覆盖起来,从天上看的话,下面就是一片荒地,拉了一千多车沙土。”一些知情的村民向记者透露。

  记者了解到,征地和拆迁的工作并不是当地政府主导的,自始至终的具体操作者都是南山集团,包括所有安置补偿方案的制定、并村之后的待遇等等。

  根据其制定的房产置换政策,南山集团对各村民房屋进行实际面积测量,房屋参照龙口市新农村建设相关政策折算后的面积实行等面积置换,置换楼房由南山集团统一承建。而具体的实施中,“宅基地拆迁北屋一平方米抵楼房一平方米,平台和厢房3平方米抵1平方米,庭院不算面积。”这让村民们多有不满。

  而且,置换后每户只享受一套住房,包括每户原有多套房屋的,也只可置换一套房源,而面积累加之后,剩余可置换面积按1000元/平方米作价补偿。其给出的新建楼房单价为一层1900元/平方米、二层三层2150元/平方米、四层1850元/平方米。

  另外,楼房由南山集团统一装修,费用个人承担,价格按300元/平方米计算。

  村民介绍说,按照南山制定的政策,征收的耕地均没有补偿款,只是对于耕地上的果树进行了一些补偿。置换的楼房并不能买卖,只有使用权,和原来的产权性质一样。

  总结来说,被南山兼并之后,黄山馆镇村民们的身份变成了南山村的村民,但是他们已经没有了自己的承包耕地,按照南山的安排只能到南山集团下属的企业工作。

  在南山集团发给村民们的没有公章的说明文件中,附有其将为黄山馆镇迁村并点的村民们提供的福利待遇,包括劳动股金(每年按照每户劳动工资总额1×5 的比例计入本户劳动股金账,享受6年记账,第二年起,按照南山每年规定的分红比例分红)、老年人补贴(男58岁起,女55岁起,500~800元不等)、医疗补助等。

  但村民们说,这些和联产承包责任制改革前有些类似的生产方式方法并不是他们想要的,他们希望有自己的选择权,希望有自己的土地和房屋。而不希望一切都要听从南山的安排。

  而在龙口市委市政府所作的一份名为《龙口市新型城镇化工作情况汇报》的材料中,是这样描述南山集团对于黄山馆镇的兼并的:“今年,南山集团又围绕发展航空等产业,与中关村合作在黄山馆镇规划启动了山东中关村(烟台南山)科技产业园区,计划利用2~3年时间,将黄山馆镇21个行政村进行成建制旧村改造,并妥善解决好群众的安置、就业、保障等相关问题,带动1.2万群众一举步入城市化生活。”

  一个十分重要的问题是,南山集团在黄山馆镇迁村并点得来的上万亩耕地已经被规划建设为机场以及航空产业园,这样的占地建设是否合规?

  现行《土地管理法》中对于耕地保护和建设用地审批有着详细明确的规定。其中,第三十一条规定:国家保护耕地,严格控制耕地转为非耕地。非农业建设经批准占用耕地的,按照“占多少,垦多少”的原则,由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;第四十四条规定:建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。第四十五条规定:征收下列土地的,由国务院批准:(一)基本农田(二)基本农田以外的耕地超过35公顷的(三)其他土地超过七十公顷的。

  对于记者关于南山建设航空产业园用地手续的询问,龙口市国土局保持沉默,拒绝了记者的采访要求。

  当地一位政府官员告诉记者:“关于土地手续的问题最好别问,说不清楚,南山集团比较特殊。”

  南山的航空布局

  据南山集团官方的信息,集团已经拥有近60家企业,涉及工业、金融、房地产、旅游等多个领域,而据记者了解,航空业则是其下一个将要大力投资发展的行业,被其视为下一个支柱产业。近期其在航空业的投资也不断出现在人们的视野里。

  5月10日~11日,民航局适航司司长张红鹰一行赴南山集团进行考察,南山集团董事长宋作文在座谈中表示非常关注航空产业的发展,将致力于打造高端航空产业园区。

  6月12日,南山集团和青岛交通发展集团有限公司、山东航空股份有限公司共同投资组建的青岛航空公司在山东即墨揭牌。 其中,南山集团有限公司现金出资人民币5.5亿元,占注册资本的55%;青岛交通发展集团有限公司现金出资人民币2.5亿元,占注册资本的25%;山东航空股份有限公司以飞机作价出资人民币2亿元,占注册资本的20%。

  7月13日上午,烟台市与中关村战略合作暨北京南山航空材料研究院揭牌仪式在北京举行。南山集团和中关村发展集团共同出资5000万元,设立北京南山航空材料研究院有限责任公司。其中,南山铝业出资4000万元,占注册资本的80%。

  而在此之前, 南山集团已经与中关村发展集团股份有限公司签订了战略合作框架协议。根据协议,结合南山集团拥有的资本、港口、土地、产业基础和电力供应等优势条件,双方将合作在山东龙口西海岸建设山东省中关村(烟台南山)高新技术产业示范基地,其重点打造的项目可谓囊括了航空业的整个产业链:航空材料研发、飞机零部件制造、飞机组装、专用设备制造、科技新材料等。

  在更早之前,南山集团就已经组建了南山公务机有限公司和南山国际飞行学院。

  而上文所述南山兼并来的黄山馆镇在其航空业布局中起着根本性的作用,其建设航空产业园的所有土地都来自黄山馆镇。而公开信息所宣称的其在2012年初开工建设的南山通用机场,正是国道206以北那一片来自10个被兼并村庄的土地。据称,规划机位220个,将作为其飞行训练、航空表演飞行、个人娱乐飞行等项目的运行基地。

  如今,黄山馆镇已经消失了大半,南山集团以“迁村并点”的名义进行的扩张仍在继续,在村民们世代居住耕作的土地之上,即将崛起的是一座高端现代的航空产业园,他们还想象不出以后的生活会是什么样。

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  内外割裂的南山集团

  南山集团历经30多年的发展,在外界看来堪称成功的典范,其掌舵人宋作文更是集全国人大代表、山东富豪等各种光环荣耀于一身。

  但是历经一个多月的采访,《中国经营报》记者发现,外界宣传的南山和当地人感知的南山是完全不同的,甚至在南山集团内部也存在截然相反的评价。

  6月底的一天,70岁的宋来(化名)老人,悠闲地坐在南山养老院门口的大树下乘凉,看着街道上来来往往的行人。

  “他(宋作文)今天上午还来查看卫生了。”宋来老人说。在他的记忆中,宋作文无论多忙,都会定时到养老院去看望老人们。多名南山村老人向本报记者描述,宋作文在集团及龙口市是出了名的孝子,“以孝为先”也成为了宋作文对南山辖区内所有居民的硬性要求。如果新入职职工不孝顺,将被南山拒之门外,集团中的在职职工如果不孝顺老人,也被纳入开除之列。“在这方面,宋作文确实有值得称道的地方。”一位被南山兼并的村民说,“而且从客观来说,一个小学文化的农民,能够把产业做得这么大,不能不承认他有些本事。”

  在村民们印象中,宋作文个头不高,是个其貌不扬的人。公开资料显示,宋作文,1947年出生,最初的学历为小学五年级。历任龙口市东江镇前宋村村长、村支部书记,南山集团公司党委书记、总经理、董事长等职。

  在原前宋村村民口中,宋作文是一个大救星。他们对宋的评价往往是“那是一个能人”“多亏了宋作文”“他是一个好人”等。

  但另一方面,南山集团职工及村民尤其是后来被兼并村的村民对他有着一种无法言喻的惧怕甚至是满腔的仇恨。这种完全对立的印象不断在记者采访的过程中出现。

  其在外界的高大形象为其带来了诸多荣誉,先后被中央电视台评为“感动中国2003年度人物”、当选全国人大代表等,并多次登上山东及国内富豪榜。

  与南山片区南山学院相邻,一排排别墅颇为壮观,时常引得外来旅游者羡慕。这是前宋村村民居住地,每栋别墅面积达170余平方米。

  原来前宋村的村民们似乎对现在的生活很满意,“我现在每个月都能领500元,到年底还有股金分红。”宋来说。

  南山对于在籍符合他们所规定条件的村民的确有一系列保障福利待遇。

  记者获得一份南山内部资料显示,对符合南山规定条件的,并达到年龄的老人(男退休年龄58周岁,女退休年龄55周岁),根据不同年龄段,给予发放不同金额的老人补贴(补贴标准为500元/月~800元/月)。

  南山在其对外宣传中也如此描述:在南山,60岁以上的老人不仅可以住进花园式的老年公寓,而且村里每月也会根据不同年龄标准对他们发放数额不等的生活补贴。此外,凡是加入南山的村民,参加新农合保险后,只要在南山医院就医,除了享受市里的医疗补助政策外,村里还报销剩余部分的50%。

  “前宋村村民享受到了南山实实在在的实惠。”当地人介绍。但是对于后期被强行兼并的村民来说,他们对于这种充满管教和恐惧的生活却非常不满意。

  在龙口市及烟台市对外宣传中,南山集团是其形象代表与宣传典型。2003年7月18日,中国社科院在南山村召开专题研讨会,还对南山模式进行探讨。有与会学者甚至曾感慨说,“全国2000多个县,要是每个县都能出一个南山集团,三农问题就解决了一大半。”

  龙口市政府一位工作人员在接受本报记者采访时介绍,“链式运作”是南山集团通过实践逐步确立的最重要的发展模式。其含义是把集团的主导产业向后拉长、向前延伸,形成既有原料基地,又有加工环节,还有终端产品的完整产业链条。

  在龙口市的对外宣传中,南山集团的发展被归入“新农村建设”“城镇化”等多个近年来的新鲜概念中。但让人感到困惑的是,现在南山这个超级大村的村民在形式上完成了城镇化转变,但是他们的身份却还是村民,他们的住房仍然没有产权,他们没有选择去哪里工作的权力,除非全家迁出南山辖区。

  这种身份的尴尬似乎也说明了南山集团本身的尴尬,这样一个按照计划经济时代的路子走出来的“超级大村”尽管拥有了数量庞大的产业和资本,甚至拥有了数家上市公司,但是如何能够转变为真正的现代化企业仍然是一个难题。

  对地方政府而言,一味地帮助这个超级大村甚至和其同谋以掠夺和非正义的方式继续发展实在不是正确的选择。

  南山村的“纲常法纪”

  山东215省道延伸到龙口市境内的一多半被叫作南山路,若乘车沿着这条南北向宽阔的公路一路驶来,两边不断映入眼帘的则是难以尽数的南山集团旗下产业:连绵的高尔夫球场、簇新的房地产楼盘、南山主题公园、老年疗养中心、南山家装市场、铝材四厂,从南山路上下来,顺着东西向的街道前进,一个更大的南山集团则会呈现在眼前。

  这里是南山集团的南山片区,从南山片区有一条南山大道可以直通其濒临渤海湾的东海片区。而其新近兼并用来建设航空产业园的黄山馆镇无疑将成为其下一个片区。

  南山集团这个“超级村庄”早已经成为龙口市实力最强的企业组织,其兼并的村庄范围也并不局限于最初的前宋村周边,而是已经分散在龙口市各个地理位置优越的地区。《中国经营报》记者调查了解到,近年来,南山集团以新农村建设或者“迁村并点”的名义兼并其他村庄的步伐不断加快,已经先后兼并了一共50多个村庄。

  “这里和其他地方不一样”

  “现在南山已经快占到龙口的三分之一了。”一位黄山馆镇居民对记者说,不过龙口市官员认为没有那么大,“也就是十分之一吧。”对这一问题,官方口径和民间观察的结论分歧严重。按照龙口市政府关于其城镇化模式的官方描述,“龙口的市区由新区、东城、西城、南山、东海‘五大组团’组成。”其中,南山集团管辖的南山和东海片区就占了其中的两个。不过在龙口市政府对外的口径中,“南山集团还仍然是属于东江街道的一个村庄。”这种诡异的格局和归属让外界摸不着头脑。

  当地一位人士称:“南山和中国其他地方不一样。”一个十分典型的表现就在征地拆迁上。

  一位曾经在南山集团任职多年的知情人士任东升(化名)告诉记者:“直到现在,南山集团呈报给上级乃至中央的相关材料中,上述被兼并的村庄还是存在的,但实质上,这些村庄早已经不存在了。”

  记者利用谷歌卫星地图搜寻发现,多年前已经被强征,现在变成了高尔夫、房地产甚至荒地的西羔村、曲谭村还能在地图上看到之前村落的模样。

  “而且,南山兼并村庄对外宣称的是‘以强带弱’,它选择兼并的村庄都是有产业发展优势和潜力的,比如其东海片区所征的西羔村和曲谭村。”任东升说。记者采访的两村村民也表示,现在那里主要以海景房地产和高尔夫项目为主,原来沿着海岸线连成片的防风林也被毁坏了大半,剩下的部分成为了高尔夫球场和楼盘小区的内部绿化带。

  “我查询了所有的现行法律,发现南山作为一个企业是没有权力兼并集体所有制土地的。况且,其兼并来的大片耕地如果要建设企业、房地产、高尔夫等产业,是需要国家有关部门批准的,它的批复在哪里?”任东升对记者说。

  在南山集团管辖的南山片区和东海片区,处处能够感受到这个“超级村庄”的独特,记者在当地一家餐馆就餐之后,结账时索要发票,而服务员告诉记者他们这里没有发票。“不但我们饭店没有,整个南山片区和东海片区的饭店都不提供发票。”记者询问缘由,餐馆的负责人告诉记者,“这是南山集团规定的,这个地区没有税务所,我们开饭店不需要缴税,而需要向南山集团交管理费,楼上楼下300平方米的一个餐厅每年16000元。”

  而且,据多个采访对象向记者介绍,“在南山的管辖区内,如果出了事报警,110就算接了警也大多不会来的,而前来的往往是南山集团保卫处的保安。”

  至于南山集团有多少保安,记者没有得到权威的统计数字。

  正是这些保安保证了南山集团能够顺利地兼并村庄,维护片区内的独特秩序。而在外界看来,南山的辖区内,的确街面整洁、秩序井然。

  内部管控

  南山集团对于其辖区内的居民,有着一套十分严格的管理制度。这些制度涉及工作、生活、居住、婚姻、养老等方方面面。

  而南山对于村民户口的管控可谓是其所有管理手段的核心,户籍的性质直接影响村民们所能享受的住房保障和福利待遇。从新生儿开始,直到结婚、离婚、退休养老、去世,囊括了南山村民的各个阶段。

  以下是南山集团出台的一些代表性的规定:“计划生育服务手册不在南山办理,或者新生儿父母有一方户口不在南山村的,新生儿不得在南山落户。”(南集字[2008]第397号)

  “正常结婚迁入(男方在南山工作且户口在南山):自结婚之日起,女方必须在南山集团参加工作并试用合格,经董事会研究批准后,办理准迁手续。若女方自结婚之日起半年内不到南山集团工作则户口不得迁入南山。”(南集字[2008]第397号)

  “义务兵自退役证发放之日起半年之内不回南山工作者,户口一律不得迁入南山。” (南集字[2008]第397号)

  此外,南山集团还规定“男方因离婚再婚者,配偶户口一律不得迁入南山”。“女方丧偶再婚者,配偶户口一律不得迁入南山,如女方生活作风不检点,公司将停止其全家在籍待遇。” (南集字[2008]第397号)

  “自2008年6月份以后毕业的学生,持高中、中专及以下毕业证书者,永远不得享受在籍待遇。” (南集字[2008]第397号)

  针对新兼并村部分落户女儿及外迁户的户口待遇和居民楼分配问题,南山2008年9月做出新的规定:“女儿及女婿在2000年1月1日后落户的,女儿全家即日起停止一切在籍待遇,由新村管委对其房子进行作价补偿,限10月30日前全家户口迁出南山;家中无儿,以招婿名义将女儿户口留在村中,但女婿户口未迁入村中,即日起停止一切在籍待遇,限10月30日前将户口迁出南山。”(南集字第[2008]575号)

  这对于后期“并入”南山村的村民影响较大。

  一位当年从外地嫁到前南树口村的村民肖红(化名)就因为前些年离了婚带着孩子生活,而在南树口村2007年被南山强行兼并之后,2008年被告知,按照新下发的规定,她无法获得安置房屋,而且必须在规定的时间带着孩子迁出南山。“当初他们兼并拆房的时候,说得好好的,会有我的安置房,而我的房子被拆之后,政策说变就变。”肖红对记者说。

  由于不满南山所给的补偿标准,肖红开始了上访之路,从省信访局、国家信访局一直投诉到中纪委,她的补偿事宜才终于在高层领导的关照之下得以一定程度的解决,但户口仍然必须迁出南山。

  而其他绝大多数希望通过上访来表达诉求的村民则没有她这么幸运。“这些年来,我们不断有人去北京上访,甚至都已经到了国家信访办,我们的材料都已经盖上了国家信访局的大印,到最后还是回到了龙口,而且回到了南山集团的手中。”

  很多上访过的村民都受到了南山集团保卫处的私刑、殴打和恐吓,“他们有专门的一个地方来关押殴打这些胆敢反抗的人,还有很多种恐怖的‘刑罚’,比如 ‘用110伏电压电击’‘用未开封的矿泉水瓶抽脸,直到瓶子爆裂’。”一位知情人士透露。每逢国家召开重大会议之前,也都会有南山集团的大批保安前来“探望”这些之前的访民。

  正是这样严格的管控使得南山集团管辖下的人们噤若寒蝉,“可以说我们整天生活在恐惧中。”一位村民对记者说:“我们之所以不敢站出来,就是因为全家都在南山,还要在这里生活,子女也都在南山工作,一出事影响的是全家人的安危。”

  此外,记者了解到,南山集团董事长宋作文是全国人大代表,其子宋建波则是龙口市人大副主任。“龙口市政府的退休官员大多数都在南山,甚至烟台市的退休官员都有。南山会养着他们。”曾在南山集团工作多年的任东升告诉记者。记者询问的一些龙口市政府官员也承认这一点,“他们(宋氏家族)之所以把这些退休干部聘到南山,主要是为了维护和政府之间的良好关系,方便做事。”

  南山集团旗下楼盘入住率不足20% “鬼城”显现

  又见“鬼城”?

  根据南山集团官网显示,南山地产是山东省规模最大的房地产公司之一。而《中国经营报》记者了解到,除集体企业南山地产之外,南山集团董事长宋作文还成立了自己的房地产公司“新南山房地产有限公司”,如今南山东海片区和南山片区在售的楼盘多为其开发。

  南山集团在两大片区开发了众多以“休闲养老”“高尔夫景观”“海景房”为卖点的楼盘,供应量颇大。

  “鬼城”显现?

  “即便像碧海苑这样成熟的小区,入住率最高也不足20%。”一房产销售代理商介绍,仅东海黄金海岸的房产就多达十几万套。

  公开资料显示,该小区为南山集团最早投资建设的社区之一,共分六期开发,紧邻万米黄金海岸,为大型综合性居住小区,是目前胶东半岛仅存的原生态海岸住宅。

  来自天津的刘静(化名)告诉记者,她是最早一批在此购买房产的业主。几年前,她花20余万元在碧海苑购买了一套房产,但一直没有时间居住。前几天,已经退休的她与老伴从天津驾车来到龙口,打算度假。出乎其意料的是,整个小区内多日来很难见到居民,到晚上更是黑黝黝一片。

  “这么多房子都准备出售,却很少有人接手。”她坦言,小区交通、购物等均不方便,由于入住率低,冬天没有供暖等设备,让部分曾经在此居住的老年人无法忍受,只好搬离。

  多位楼盘售楼人员向记者透露,房产主人多为来自北京、东三省、西部省份等区域的外地人,主要以投资、度假为主,致使目前入住率不高。

  “即便像碧海苑这样成熟的小区,入住率最高也不足20%。”一房产销售代理商介绍,仅东海黄金海岸的房产就多达十几万套,加上南山片区在内,两处的房产项目足以承载30多万人口,而龙口总人口仅60多万。所以这里的房子全部卖给了外地人,在北京、上海、天津等地都有为东海房地产楼盘进行营销的中介公司。

  业内人士刘坤(化名)认为,其周边烟台、青岛等城市知名企业云集,还有更多的日资、韩资企业,其业主成为购买主力,并吸引着西北地区等内陆消费者。

  地产上位

  在东海片区,沿海20余公里的海岸线上,密密麻麻地布满了楼盘,高尔夫球场深处,更是一片繁忙的施工场景。销售人员介绍,该区域内至少有30余个楼盘,而在另一位销售人员处得到的数字则是50余个。

  “坐拥万亩黑松林和东海国际海景高尔夫球场”“绿色、尊贵、高尔夫格调”,在南山集团旗下众多地产项目的宣传材料中,“高尔夫”无不成为重要的卖点。颇为惹眼的是,在“2013年中国国际高尔夫球博览会”上,南山集团的卖点依然是“南山集团拥有丰富的高尔夫资源”。在其宣传中介绍:“本次高博会上,南山集团推出了云天阁、百达翡丽别墅、蒙哥马利别墅三个高端地产项目,都是高尔夫与住宅地产完美结合的精品典范。”

  6月20日,在南山片区深处,有多处在建的别墅群,其中独栋别墅动辄几百平方米,每平方米的价格高达7000多元及以上,而别墅边上则是高尔夫球场。而在东海片区,沿海20余公里的海岸线上,密密麻麻地布满了楼盘,高尔夫球场深处,更是一片繁忙的施工场景。销售人员介绍,该区域内至少有30余个楼盘,而在另一位销售人员处得到的数字则是50余个。

  山东多名地产人士向记者透露,上述地产项目主要来自南山集团,或独资,或合资,其中包括南山集团当家人宋作文独资运营的地产公司——新南山房地产有限公司。知情人士透露,南山方面拥有广阔的土地资源,旗下地产项目一般是其出土地,随后由其他建筑商投资建设,所用建材等均来自南山集团,但最后面临的结局则是房子卖不动。南山方面继续卖地给建筑商建房,让其顶账。

  据了解,这里的投资客大多来自外省,如河南、黑龙江等地。由此可以看出,南山集团一方面低价拿地,另一方面则是低投入建房。

  刘坤坦言,对于南山地产而言,更多时候,海景房、高尔夫球场都是其配套设施,如此一来便可提高房地产的价格。而来龙口购买房产的客户几乎全部来自外地。采访中,当地居民向记者印证,对于当地而言,南山集团两大片区内的地产项目价格偏高,同时远离市区,并不被当地人接受。

  记者在多个售楼处了解到,南山东海片区的新楼盘价格多在5500元/平方米左右,而随处可见的二手房价格则仅为3000多元/平方米,即使如此也鲜见有人问津。“第一批投资这里房产的外地人几乎都赚不到钱。”一位当地人告诉记者。

  高尔夫困局

  “近年来(高尔夫)客源明显减少,旗下的多处高尔夫球场变成了地产项目。”

  与南山地产项目最为密切的除了海景外,便是其规模宏大的高尔夫球场。

  “世界规模最大的南山国际高尔夫球会是由位列中国500强企业的山东南山集团有限公司独资兴建,总投资达数十亿元。”南山集团官方网站上如此介绍。记者调查获悉,南山国际高尔夫球会在龙口当地分为南山片区、东海片区。

  面对每一位来客,高尔夫俱乐部的工作人员都能算出如此一笔账:会员价格平均一场240多元,非会员要1000多元。在南山集团,多处高尔夫俱乐部对消费者一般采用会员制,其中终身会员的会费,最高达86.8万元,最低价格也将近7万元。在其推出的“2013年主推会籍产品”中,价格最高的“大师卡” 为48万元,最低的“FGT旅游会籍”也在5.8万元。据了解,会员主要来自青岛、北京、天津等外地消费者,而更多的则是来自韩国。

  在刘坤的统计中,山东及全国高尔夫球场绝大部分处于亏损状态,全国仅30余家盈利。他向记者算了这样一笔账:一个18洞高尔夫球场,一年养护费一般在800万元左右,“抠门”方式的养护即不施肥、不用药,甚至“抠门”到把草养死,也要花600万元左右。以地处山东为例,一座18球洞的高尔夫球场,一年收入约500万元左右。

  对于南山集团,其业绩并不像宣传的那样华丽,颇有意味的是,与其巨额投资及高调形成鲜明对比的,是无法避免的亏损境况。南山集团旗下上市公司南山铝业公布的2012年年报中,南山国际高尔夫俱乐部有限公司欠南山铝业1508644.10元。而来自媒体近期公开报道称:“南山集团目前仅有七家球场还在营业。”

  “近年来(高尔夫)客源明显减少,旗下的多处高尔夫球场变成了地产项目。”在记者连续一个多月的采访中,南山集团多名工作人员如此介绍,如“高尔夫壹号”小区等便是在球场基础上改建而来,公开资料显示,高尔夫壹号小区共106个楼座,总户数约4000户,建筑总面积约26万平方米,总规划用地面积 173025平方米(259.54亩)。在前述山东业内人士看来,南山集团建设高尔夫球场的最终目的除“球场”的会员卡外,还有房地产项目。而后者有着更诱人的高额利润。

  南山扩张路径:半年“兼并”40个村庄

  “这里很快也要拆迁了,只能去别的地方再找住处。”7月2日,面对《中国经营报》记者,张勇(化名)不停地重复着。

  今年58岁的张勇,原是龙口市西羔村村民,2009年秋天,其所在村子面临被南山集团兼并。最终,他与家人被迫离家,在十几公里外的村庄租房子住。

  龙口市政府的一份宣传资料显示:“南山集团庞大的产业链条,如同一条伸展着巨爪的产业章鱼……近年来,南山集团已兼并周边40多个村庄。”

  而记者调查了解到,在南山集团不断扩大的版图中,并非只对原来的前宋村周边村庄进行兼并,而是直接跨到了龙口市的滨海区域,通过兼并西羔村、曲谭村、港峦村、东庄等打造出了其南山片区之后的第二个片区——东海片区。现在那里遍布着沿海地产和高尔夫球场。

  据记者了解,南山集团兼并村子最早是在1995年左右,刚开始是其周边的几个村,到2007年开始大规模兼并包括南树口村在内的村庄,之后就是滨海的港峦村、东庄、西羔村、曲谭村等。

  现在的南山东海片区,206国道旁,与南山新泰小区相邻有一片被圈起来的荒芜多年的耕地。村民们告诉记者,那原来就是西羔村的土地。

  张勇回忆,2009年秋天,耕地里的玉米眼看将到收割季节,被南山集团以征地为由,用工程车全部推倒在地里,众多村民当场落泪。而部分村民对南山集团做出的置换安置房“安排工作”等并不接受,张勇等村民一起对此向南山集团讨要说法,并多次发生冲突。最终在南山集团的强硬手段之下不得不顺从,接受南山开出的条件。

  6月7日,记者曾电话联系原西羔村党支部书记张世道。他在电话中介绍,当初是南山集团以“强村包穷村”名义,将西羔村等兼并,并负责安排村民就业。他坦陈,村里部分土地现在仍处于闲置状态。

  “西羔村并不穷,是黄县县城(龙口市以前叫黄县)以北最富裕的村子。”张勇向记者回忆,从上世纪80年代开始,西羔村就出现了造纸厂、油漆厂、碱厂、糕点厂等20余家企业,同时,该村拥有广阔的耕地。多位村民透露,西羔村原来隶属原羊岚镇,2700余口人,包括宅基地在内有1.5万余亩土地,其中果树、耕地面积8000余亩,分别占据该镇1/10人口、1/10的耕地面积,是龙口市耕地面积最多的村子。

  多名村民向记者证实,南山集团当时征用的土地,主要是西羔村及相邻的曲谭村,两村总共2.6万余亩地,其中果树地、耕地1.6万余亩。

  据村民透露,南山集团在兼并曲谭村时,双方发生了更为激烈的对抗。一位原曲谭村村民介绍,其所在村子周边是胶东及山东知名的苹果产地。而张勇一年收入则在20多万元。“比在南山集团上班挣得多,更重要的是人身自由,心里踏实。”

  村民们告诉记者,南山集团征地时没有任何书面协议,村民失去耕地时没有得到任何补偿。

  “如果按照中央制定的办法,它没有一样不违法的。”一位村民对记者说,“就说房产权吧,现在我们表面上看起来住着楼房,但实质上‘上无片瓦、地无一垄’。房子是租的,没有房产证、土地证,跟小产权房类似,不能买卖。而土地一分钱补偿没有就变成了南山的。”

  上述村民表示:“同样是修路,别的被国家政府征收的村就赔偿了地里的果树,一棵树200元,一亩地按照60棵果树计算,就是12000元,每户能得到一二十万元,而我们就一分钱没有。”

  7月初,记者在现场看到,国道206另一旁,原本西羔村、曲谭村的土地上,南山铝业开始动工建设其扩建项目,其中还有1万余亩土地处于荒芜中,地处其中的高尔夫球场上空无一人。这家号称“亚洲最大海景高尔夫球场”,无疑是南山集团高尔夫帝国中的一员。来自其值班人员介绍,该高尔夫球场及周边将开发地产项目。

  记者为此曾多次前往龙口市国土资源局、龙口市发展和改革局等多个部门及南山集团,询问其建设用地的审批手续问题,均拒绝接受采访。

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